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总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(中

作者: the weeknd 来源: 未知 发布时间:2017-10-03
首先,部分非热点二线城市后来居上,加紧出台限制政策,至此几乎所有二线城市都出台紧缩调控政策,且力度未见有丝毫放松

原标题:总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(中篇)

小Q导读:今天继续《2017年三季度房地产市场总结展望》第二篇:供应、成交、房价、库存

?回顾:总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)

变化四:供应下滑

限价致一二线供应低迷

三四线供应持续走高

三季度,新增供应依旧低位徘徊,无论是从同比还是与2季度月均水平相比,都呈微幅下跌之势一线城市供应继续低迷;二线城市政策持续收紧,城市表现分化;三四线城市市场供应量持续走高我们预计随着项目资金压力逐渐显现,市场逐步适应新政策并重回自身运行轨道,更多企业将放弃观望而接受限价,选择随行就市加快推盘节奏,四季度新增供应预计将较前三季度显着增加

一线城市三季度商品住宅供应面积除深圳上涨外,其余城市回落明显具体来看,北京、上海受限价政策影响严重,供应量均不足60万平方米,尤其是北京,供应面积仅40万平方米,同比大幅下降70%广州政策较为宽松、房价相对较低,同比下降36%深圳三季度供应面积达137万平方米,同比上涨明显

与二季度相比,三季度商品住宅月均供应量同样低迷,月均不足176万平方米,较上季度月均减少23平万方米除深圳月均值较上季度提升29万平方米外,其余城市均大幅减少,其中上海、广州下降最为明显,均超25万平方米

我们预计,四季度一线城市新增供应仍旧低迷,短期内受制于严厉的调控政策抑制购房需求,而且土地市场难有新项目补充,企业普遍惜售心态短期难改,并不急于出货另外,限制高价盘预售证审批等措施并未有松动迹象,供应量难有突破;长期来看,租赁住宅用地占据主流,改变供求结构和市场预期,销售类住宅用地成交愈加稀少,未来供应持续减少

2、二线同比跌多涨少、分化明显,四季度供应将迎来高点

三季度,虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%,但城市供应量同比跌多涨少,仅个别城市涨幅明显其中政策相对宽松的重庆、郑州、西安等市新增供应量激增,同比涨幅超50%福州、贵阳、长沙等市供应量同比腰斩,福州同比跌幅达87%

从与二季度月均供应相比,同样分化明显,涨跌各半武汉、宁波等市有明显回落,分别下降60万平方米和49万平方米;郑州、合肥等市供应量持续高位运行,显着增加

整体来看,二线城市调控政策愈加严苛,非热点城市也相继出台新政而且近期开盘项目去化率显着下降,项目分化加剧,说明购房需求端支撑逐渐乏力更多企业将放弃观望而接受“限价”,选择随行就市加快推盘节奏,四季度新增供应预计将较前三季度显着增加

3、三四线供应量同环比皆上升,料四季度仍持续高位

三季度,三四线城市商品住宅供应量同比上升16%,重点城市中同比增多跌少具体来看,汕头、台州、晋江等供应量大幅攀升,同比上涨一倍有余洛阳,岳阳、泉州、肇庆等城市同比跌幅达六成以上

相比二季度而言,三季度月均供应量增加8%其中,温州、无锡、徐州、东莞、汕头、中山、漳州等月均供应量较二季度月均增长50%以上而盐城、肇庆、洛阳、岳阳等热点三四线城市供应量显着下滑,幅度均超50%

四季度,热点三四线城市市场活跃度仍将短期内惯性维持,一、二线持续紧缩政策给三四线城市带来“外溢”和“机遇”,在供求两旺的市场格局下,预计供应量将仍保持高位

变化五:成交走低

政策趋紧、供应不济、需求显疲态

成交仍低位徘徊

三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,政策效果逐渐显现,加上新增供应普遍减少,且诸多城市投资投机需求受到严厉政策抑制、缩小了套利空间而提高了投资风险,需求端开始出现支撑乏力的迹象,新开项目开盘去化显着分化而不再是普遍“日光”各线城市成交量同、环比均有不同程度下滑,一线和三四线城市跌幅领先,二线城市间分化显着基于四季度二线城市供应增加和三四线供应走高的判断,预计成交量将环比小幅回升但仍处低位

1、各线同环比双双锐减,一线和三四线环比跌幅皆超30%

三季度,全国商品住宅成交量全线下滑,从CRIC监测的全国46个主要城市成交情况看,商品住宅成交面积约6667万平方米,环比下滑15%,较2016年同期下跌34%

一线城市在各线城市中整体表现最差,成交面积仅458万平方米,环比下跌31%,同比更是锐减65%主要原因一方面是新增供应有限,同比减少33%,北京商品住宅成交面积已连续三季度下滑,三季度成交面积仅79万平方米,同比下降80%上海案场到访量连续七个月下滑,客户观望情绪严重,环比跌幅25%深圳则一直保持低位运行,同、环比受此影响跌幅不大,分别下降14%和17%另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松,购房者观望情绪加重,新项目开盘去化情况十分一般

二线城市整体表现差强人意,同、环分别回落25%和9%,城市之间分化显着具体表现可以概括为以下几点:其一,部分城市如成都、武汉、杭州、重庆等市场热度依然不减,环比虽有下滑,但成交量仍处高位;其二,厦门、南京等市同比降幅均超50%,主要是因为三季度市场供应持续下滑,少量供应大多集中在远郊区域,去化压力大其三,苏州、长春、合肥等市逆势上行,同、环比均有上升,其中,合肥成交量虽处低位,但环比攀升明显其四,个别城市政策持续收紧或出台紧缩措施如沈阳、长沙、西安等市,市场快速降温

CRIC监测的重点三四线城市成交萎缩,同、环比跌幅分别达45%和31%经历市场量价快速上升后,三四线城市市场在三季度疲态尽显,前期热点城市后续支撑普遍乏力监测城市中,东莞、惠州、肇庆、江门、温州、常州、廊坊、固安等核心一线城市周边三四线城市铜环比跌幅普遍超30%襄樊、泉州等市三四线城市同、环比也均有不同程度的回落

2、一二线小幅回升三四线整体下滑,四季度依旧低位徘徊

一线城市成交量将继续低位维稳一方面受供应持续低迷影响,另一方面,一线城市市场观望情绪愈加显着,新开项目开盘去化显着分化,而“日光盘”更是凤毛麟角,只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热,市场结构性分化特征明显综合多方面,预计四季度一线市场的成交量低位运行仍是大概率事件

二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升在这样的市场环境下,企业融资渠道受阻,回款压力逐渐增加,更多企业将放弃观望而接受“限价”,选择随行就市加快推盘节奏,四季度新增供应预计将较前三季度显着增加,市场依然高热的城市成交量显着放大,多数城市成交水平将保持稳定,整体小幅回升

三四线城市成交将整体下滑投资需求带来的房价快速上涨,严重透支市场需求,随着市场逐渐降温,恐慌购房难以为继,购房者逐渐回归理性,加之本地后继需求基数不足以支撑市场继续量价齐升,从三季度的成交情况来看,三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳除此之外,前期市场过于乐观导致供应加大,随着成交量的持续走低,部分三四线城市已出现库存高企,供过于求的局面,未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律

变化六:房价回落

热点城市房价稳中有降

三四线变盘风险积聚

三季度,政策效果逐渐显现,多数热点一二线城市房价稳中有降,房价快速上涨势头得到有效控制与此同时,更多三四线城市成为市场争抢的对象,房价随之快速拉升正所谓盛极而衰,三四线城市房价过快上涨,或多或少过度透支市场,调整脚步似乎越来越近

1、热点一二线房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄

国家统计局数据显示,8月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落环比来看,15个一线和热点二线城市房价稳中有降,除北京、上海和厦门环比基本持平之外,其余城市房价环比已步入下行通道,广州暂以0.7%环比跌幅居首同比来看,15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落,深圳、成都两市更是掉头向下,同比分别下跌2%和0.3%

3季度,各线城市房价走势明显分化一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情环比来看,将近4成城市8月份房价较6月份有所回落同比来看,9成以上的城市房价仍处上行通道,但热点一、二线城市同比涨幅趋缓已是不争的事实,深圳、广州、苏州等市房价更是掉头向下,步入负增长区间

一线城市房价涨幅趋缓,广州、深圳同比小幅下跌一线城市限价政策执行层面异常严苛,8月一线城市房价较6月涨多跌少,但涨幅全部回落至5%以内,广州更是下跌5%同比来看,北京房价同比大涨43%,上海房价接近4.9万/平方米,创历史新高,但前期房价高增长之势难以再现,同比涨幅降至15%广州、深圳市场明显降温,房价高位盘整,同比双双步入下降通道

二线城市房价明显分化,福州、西安加速上涨到8月份,二线城市房价涨跌互现,包括南京、武汉、济南在内的多个城市房价涨幅较6月均控制在5%以内唯独西安、福州房价上涨动力强劲,涨幅接近30%重庆、天津等热点城市房价小幅回落,宁波暂以13%跌幅居首同比来看,西安同比涨幅高达82%,遥遥领先其次分别为海口、重庆,也是2017年新晋“黑马”城市,同比涨幅超40%不过,海口、重庆房价上升势头减退,8月房价较6月小幅回落,预计4季度同比涨幅将进一步收窄值得关注的是,合肥、苏州是仅有的房价同比下降的二线城市,市场风险不可不察

三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道值得关注的是,随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”,北三县房价剧烈调整,8月份大厂房价较6月份下跌25%,同比下跌19%,也是唯一房价下降的三四线城市同比来看,常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲佛山、东莞、珠海等城市同比涨幅持续回落,基本维持在10%左右

3、一二线房价环比稳中有降,三四线房价显着下调风险累积

一线城市预售价格管控仍将从紧执行,在市场持续供不应求的大背景下,一线城市房价走平的可能性更高

二线城市房价将持续分化,那些成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照于一线城市,房价将以“稳”字当头而诸如西安、海口、沈阳、长春等这类新晋热点二线城市,随着炒作氛围逐渐消散,难以支撑房价持续过快上涨,预计四季度房价将面临回调苏州、合肥等市场风险不断积聚,短期内房价继续下降

三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢,诸如盐城、泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速,或多或少透支未来市场预期,尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升,一旦政策基调生变,投资、投机性需求难以为继,房价必将面临显着下调风险另外一些诸如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市,市场需求支撑依旧坚挺,长期来看房价犹存上涨压力,限价政策暂无松绑的可能性,房价涨幅也将缓步回落

变化七:库存上升

半数城市库存、消化周期较6月末显着上升

三季度,虽然很多城市商品住宅成交下滑,但重点城市供求比依然小于1,表明供不应求矛盾仍然显着,市场存量同比持续减少但随着多数一二线城市市场成交持续低迷,库存开始积压,8月末较二季度末库存上升城市数量占48%,消化周期上升的城市占比达55%

从CRIC监测的40个城市商品住宅库存变化看:一、二线城市中九成库存同比下降,有五成城市消化周期同比上升8月末,除合肥、宁波和郑州库存量同比略有上升外,其余九成城市同比全线回落,尤其是重庆、杭州、武汉等市降至历史低位,同比跌幅超过50%受成交持续低迷影响一、二线城市消化周期明显上升,北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线,沈阳、大连也高于15个月,与之相对的是武汉、杭州消化周期降至3个月以内

但与二季度末相较而言:8成三四线城市库存显着上升,半数城市消化周期拉长到8月末,虽然同比来看,除惠州、无锡和东莞库存量同比有所上升之外,其余城市均有不同程度的回落,尤其是南通、常州同比跌幅超60%,但相比二季度末有75%的城市库存量显着上升就消化周期而言,南通、常州不足三个月,无锡、晋江等超过19个月,其变化也非常明显,近半数城市消化周期较6月末显着拉长,其中惠州、晋江和九江最明显

四季度,各线城市市场分化会愈发明显,强/弱二线和三四线会呈现“一城一景”的显着差异预计成都、武汉、杭州、佛山、东莞、常州、南通等热点城市库存仍将继续下探,但降幅将会放缓随着四季度新增供应放量,一、二线城市成交将会小幅回升,而多数三四线城市去库存的调控基调总体不变,三四线市场热度仍能惯性维持,库存将会继续被消耗,整体库存仍将维持下降趋势

与此同时,城市间的分化现象将会愈发显着,除了个别一二线城市市场仍能供求两旺、库存大幅降低、消化周期持续缩短外,多数城市市场逐渐回归理性,部分被热炒的三四线城市也面临调整整体来说,四季度库存的降幅将会收窄,消化周期上升城市也将增多

未完待续

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